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2025 年 3月 7 日，不列颠哥伦比亚省上诉法院宣布维持下级法院的裁决。上诉法院在这项一致裁决中同意财政部长和不列颠哥伦比亚省最高法院对《不列颠哥伦比亚省物业转让税法》中“控制权”的解释，认定涉案物业的所有者在收购一处售价为 3000 万加元的物业时仍需缴纳 600 万加元的额外物业转让税。

此案强调了在架构不列颠哥伦比亚省房地产投资的公司所有权时仔细评估潜在税收影响的重要性。

请参阅我们之前的文章（作者为 杨明仁、安智秀、Lisa Harder 和 张雪），了解不列颠哥伦比亚省最高法院的裁决：

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2023 年10 月 24 日，不列颠哥伦比亚省最高法院发布裁决，一处住宅物业应缴纳 6,000,000 加元的额外物业转让税，该物业的注册所有人和实益所有人均为不列颠哥伦比亚省公司，最终由加拿大永久居民控制。此案的结果清楚地提醒人们，在购买住宅物业时，尤其是当所有权结构涉及外国成分时，清楚了解《物业转让税法》的重要性。

2018 年 8月，一家在不列颠哥伦比亚省注册成立的公司（“注册所有人”）以30,000,000 加元的价格收购了大温地区一处住宅物业（“物业”）的所有权（“交易”），并以另一家在不列颠哥伦比亚省注册成立的公司（“实益所有人”）的代持人身份持有该所有权。注册所有人和实益所有人由另一家不列颠哥伦比亚省公司（“BC 股东”）全资拥有。BC 股东的股份由一家在中华人民共和国注册成立的公司（“中国股东”）全资拥有。中国股东的股份全部由两名拥有加拿大永久居民身份的个人持有（中国股东的大股东在本文中将被称为“最终股东”）。

注册所有人和实益所有人为该交易支付了物业转让税，但未支付额外物业转让税（“额外物业转让税”）。根据《B.C.省物业转让税法》（“《物业转让税法》”），对于不列颠哥伦比亚省的某些地区（包括大温地区），“外国实体”，即外国人（既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民）或外国公司的人，以及“应税受托人”（即信托的受托人，其中受托人是外国实体，或者受益人是外国实体，对信托持有的住宅物业拥有受益权）应缴纳额外物业转让税。

2020 年12 月，不列颠哥伦比亚省财政部（“部长”）评估该交易需缴纳 6,000,000 加元的额外物业转让税。注册所有人对此评估提出上诉。2022 年 9月，部长回应说，评估是适当的，因为注册所有者在交易中既是“外国公司”，又是“应税受托人”。

背景情况是，《物业转让税法》中“外国公司”的定义包括在加拿大注册成立并由未在加拿大注册成立的公司控制的公司。《物业转让税法》将“控制”一词定义为《加拿大联邦所得税法》第256 条所定义的直接或间接控制。

部长认定，注册所有人同时受到 中国股东（外国公司）、BC 股东（符合《物业转让税法》中“外国公司”的定义，因为它由外国公司即中国股东控制）和《所得税法》第 256(6.1) 条所定义的最终股东的控制。部长得出结论，注册所有人因此受到《所得税法》第 256 条所定义的外国公司的直接或间接控制，因此符合《物业转让税法》中“外国公司”的定义。

随后，注册所有人向不列颠哥伦比亚省最高法院就部长的决定提出上诉。

注册所有人辩称，根据《物业转让税法》，它不是“外国公司”，因为它最终由最终股东（加拿大永久居民）控制。注册所有人援引过去的判例法，该判例法规定，《所得税法》第 256(5.1) 条下的“控制”应解释为只能有一个人或实体对纳税人拥有最终控制权。

部长表示，物业转让税法下的“控制”并不取决于最终由一个人或实体控制，并且注册所有者同时受到中国股东、BC 股东和最终股东的控制，因为加拿大议会颁布了所得税法案的新条款（第 256(6.1) 条 [同时控制] 和(6.2) 条 [实际控制的适用]），允许不同方同时进行控制。

法院同意部长的意见，注册所有者的上诉被驳回。法院的结论是，虽然从最终股东的角度来看，额外的物业转让税是可以避免的（即最终股东可以选择不让中国股东参与该物业的所有权结构），但对额外物业转让税的评估是最终股东及其公司选择如何架构其事务的结果。