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​2023 年 10 月 24 日，不列颠哥伦比亚省最高法院发布裁决，裁定一处住宅物业需缴纳6,000,000加元的额外物业转让税。相关物业的登记所有人和实益所有人都是不列颠哥伦比亚省的公司，并且处于该结构顶层的个人是加拿大永久居民。 此案的结果清楚地提醒我们，在购买住宅物业时，特别是当所有权结构涉及外国成分时，清楚了解《物业转让税法》的重要性。

2018 年 8 月，一家在不列颠哥伦比亚省成立的公司（“登记所有人”）以30,000,000 加元的价格收购了大温地区的一处住宅物业（“物业”）的所有权（“交易”），并代另一家不列颠哥伦比亚省公司（“实益所有人”）持有该所有权。 登记所有人和实益所有人由另一家不列颠哥伦比亚省公司（“BC 股东”）全资拥有。 BC股东的股份由一间于中华人民共和国成立的公司（“中国股东”）全资拥有。 中国股东的股份全部由两名具有加拿大永久居民身份的个人持有（中国股东的大股东在本文中将称为“终极股东”）。

登记所有人和实益所有人就本次交易缴纳了物业转让税，但没有缴纳额外物业转让税（“额外PTT”）。 根据BC 省《物业转让税法》（“《PTT 法》”），额外 PTT 对“外国实体”（即既不是加拿大公民，也不是加拿大永久居民的人，或外国公司）和“应税受托人”（指信托的受托人，该信托的受托人是外国实体，或该信托的受益人是外国实体，持有信托持有的住宅物业的实益权益）征收，适用于 BC 省的某些地区，包括大温地区。

2020 年 12 月，BC 省 财政部长（“部长”）评估本次交易需缴纳6,000,000 加元的额外 PTT。 登记所有人对此评估提出申诉。 2022 年 9 月，部长认定根据《PTT 法》，登记所有人由中国股东（一家外国公司）“控制”，因此，根据《PTT 法》，登记所有人也是一家“外国公司”，因此适用了额外 PTT。

随后，登记所有人就部长的认定向不列颠哥伦比亚省最高法院提出上诉。

本次交易的核心问题是《PTT法》中“外国公司”的定义。 外国公司包括在加拿大成立并由不在加拿大成立的公司控制的公司。 《PTT 法》将“控制”一词定义为《加拿大联邦所得税法》第 256 条含义内的“以任何方式直接或间接[控制]”。 “以任何方式直接或间接控制”这一短语的范围很广，可以包括事实上的控制（即影响力）以及法律控制（即股权）。

在不列颠哥伦比亚省最高法院的诉讼中，登记所有人辩称，根据《物业转让税法》，其不是“外国公司”，因为其是由终极股东（加拿大永久居民）“最终控制”的。 为了支持其立场，登记所有人声称，PTT 法中“控制”的含义应限于所得税法第 256(5.1) 条，因为第 256(5.1) 条具体阐述了“以任何方式直接或间接控制”这一短语的含义。登记所有人还依赖于某些判例法，其中规定第 256(5.1) 条中的“控制”应解释为意味着只能有一个人或实体对纳税人拥有“最终控制”。

另一方面，部长提出，根据《PTT法》，“控制”涵盖了所得税法第 256 条中的所有规定，并不取决于一个个人或实体的最终控制。 这一主张对于部长的论点至关重要，因为第 256 条中有具体规定，允许一个实体在特定时间由多个人控制（即同时控制）。 第 256 条中关于同时控制的规定是专门为了推翻登记所有人所依赖的特定判例法中阐述的“最终控制”概念而制定的。 部长声称，由于这些同时控制条款的适用，登记所有者同时受到中国股东、BC 股东和终极股东的控制，因此，是由一家《PTT 法》含义中的外国公司“控制”。

法院最终同意部长的观点，登记所有人的上诉被驳回。 法院的结论是，虽然从终极股东的角度来看，额外 PTT 是可以避免的（即终极股东可以选择简单地不让中国股东参与其物业的所有权结构），但对额外 PTT 的评估是终极股东及其公司选择如何构建其事务的结果。