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11月19日，逻盛律师事务所在Rosewood酒店举办一年一度的房地产圆桌会，在分组讨论中，我们事先构建了一些模拟的事实模型，并且设置了一些问题，每组律师轮流与各组来宾分别进行讨论和沟通。今天我们分享的是中国客户比较关心的海外买家税的专题。

事件背景：
牛仔吉姆认为是时候在温哥华房地产市场上再次出击。他已经对市场上近期挂牌出售的位于温哥华东部的三个相连的地块报了价。
第一地块包含一个破旧的仓库，由AcmeHi-Tech Importers Ltd.拥有，该公司专门进口VCR，CD，VHS视频和拨号调制解调器的。牛仔吉姆记得在当地的报纸上看到，Acme处于一些财务困境中，可能已经申请破产了。
第二地块是空置的，不属于Acme。牛仔吉姆知道那里曾经是一个小型购物中心，中心里面有一家杂货店、比萨店、干洗店和加油站。
第三地块也是空置的，这里以前是一个家庭住宅，但在那一年在温哥华的加拿大队输掉了西北联盟冠军赛第七场比赛的骚乱中被完全烧毁。
牛仔吉姆的总体规划是合并三个地块，并组建一个综合用开发项目，其中包括大约30万平方英尺的可出租办公空间，位于一个共有60个分契业权单位的15层公寓楼下。牛仔吉姆已经进行了初步讨论，将办公空间租给EquilateralTriangle Inc.，一家来自硅谷的加密货币、移动支付和商业服务公司，该公司正准备在加拿大开设办事处。

外国买家在大温地区购买物业的转让税
牛仔吉姆希望购买三个相连的地块，并与美国投资者女牛仔简共同开发。牛仔吉姆和女牛仔简还需要确定女牛仔简对该项目投资的条款，并且需要就女牛仔简的投资结构达成一致。他们也可能需要组建一个新的法人实体来购买开发地块，并管理女牛仔简投资的条款。

问题：鉴于2016年起BC省对外国买家征收大温地区住宅物业的转让税，当牛仔吉姆同意女牛仔简的投资条款时，牛仔吉姆应当考虑什么？

这个专题由杨明仁律师（Jack Yong） 和罗睿娜律师（Lorena Vlad）提供解答，概要如下：

BC省海外买家税概况：

1 BC省于2016年开始对外国买家征收额外的地产转让税。税额是房价的15%（某些条件下会有不同额度），由外国买家或托管人在产权过户时缴付。这个额外地产转让税目前只限定在大温地区所有城市的住宅产权。
2 外国买家包括外国人士（非加拿大公民或永久居民）和外国公司。
3 外国公司是指（1）在加拿大以外成立的公司或（2）在加拿大成立但被外国人士或公司全部或部分控制的公司，但不包括在加拿大证券交易所上市的公司。不过，上市公司的子公司却可能被认为是外国公司。
4 根据相关法条，“控制”是指当某公司或某些人（1）在公司里持有的股份份额超过发行股份一半的份额或（2）在公司里持有的普通股超过已发行的普通股一半的份额。除此之外，就算某公司或某些人未满足上述要求，但可以影响董事会的决策或是影响对董事有表决权的股东，也会被认为对公司有“控制”，即实际控制。法庭会综合考量各种因素以判定实际控制是否存在。

那么牛仔吉姆在与简商谈共同开发事宜的时候，关于海外买家税应该考虑哪些问题呢？

1 在这个故事背景里，外国投资者很可能会触发额外的地产转让税。
2 需要注意的是，同一产权下的所有业主对未交税款负有连带责任。
3 外国投资者的投资额度通常也会体现投资者所冒的风险与其在投资项目上想要掌握的控制。
4 很有可能牛仔吉姆和外国投资者会组成一个有限合伙企业来购买土地。考虑到这种方案所具备的优势，土地开发商经常使用这类结构。今天我们得到政府方面确认，有限合伙企业里只要有一个外国人士或公司，整体会被视作外国公司。如果牛仔吉姆和外国投资者组成有限合伙企业，会需要为住宅地块部分缴付额外的地产转让税，也许可以向政府寻求税务预先裁定。
5 牛仔吉姆也可以考虑让有限合伙企业购买地块代持人的股份以及将地块受益人的受益所有权转让给有限合伙企业。这种方式不用在土地局登记过户，因此也不会触发地产转让税（包括额外税）。但购买公司股份有其风险。同时，本届政府已表态要修改目前的法规以堵上这个漏洞。虽然尚不知何时会做出改变，但相信只是时间问题。
6 地产转让税法里有一条反逃税法，所以牛仔吉姆和外国投资者不能以逃税为目的而组建相关企业。如果被审查并核实有逃税行为，将有严重惩罚。"惩罚项目包括缴付税款，利息，十万至二十万加币罚款，更严重者入狱长达两年。应用对象包括参与逃税行为的所有人。

2016年9月，Jing Li对BC政府提出了集体诉讼，对”地产转让税法”修正案的宪法效力提出质疑。她提出了两点：
1 BC省政府执行附件税超越省政府的管辖权，对外贸易应当是联邦政府的管辖范围，从而违反1867年宪法规定的联邦政府和省政府的权力分立；
2 额外地产转让税所针对的国籍一项侵犯了她被宪法赋予的权利。

法庭尚未作出判决。判决结果很可能会对温哥华房地产市场产生深远影响。