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4 月 25 日，BC省颁布了住宅物业炒卖税（“炒卖税”），正如之前在 2024 年预算中提到的那样（在我们的文章2024年BC省预算——房地产税亮点中进行了总结）。从 2025 年 1 月 1 日开始，炒卖税将适用于 BC省住宅物业（包括混合用途物业）的处置。

BC省表示，炒卖税的目的是鼓励更多经济适用房的供应。

炒卖税的机制

炒卖税是对 BC 省出售住宅物业所赚取的净收入征收的。

“住宅物业”包括任何住房单元和全部或部分划为住宅用途的土地（包括空置土地）。住宅物业包括混合用途物业，但炒卖税将基本上排除归属于混合用途物业商业部分的应税净收入的任何部分。炒卖税也适用于购买住宅房产的权利，即，它将适用于预售公寓合同转让的收入。

净收入通常计算为收到的收益减去纳税人为其物业权益支付的成本加上改善物业的成本（例如装修成本）。某些税收，例如商品及服务税 (GST) 和购买房产时应缴纳的B.C.省房产转让税也可以申报。人们还可以从收益中扣除与出售应税物业相关的某些成本，最终减少净收入。这方面的例子包括法律费用、房屋检查费用和测量费用。

如果该数字为负数，则净利润被视为为零。实际含义是，一个人不能使用一处房产的炒卖税损失来抵消另一处房产的净应税收入。炒卖税还对减少应税净收入的能力设置了一定的上限，例如排除不合理的成本、重复计算的金额以及忽略可报销的成本或费用（例如，在政府补贴计划下）。

炒卖税还包含一项通用的反避税机制，类似于《加拿大所得税法》和其他省级税收立法中的机制。

税额

税费百分比取决于物业持有期限，持有期达到 730 天后不再征税。下图描述了净利润的适用百分比：

应税物业的持有期从纳税人获得该物业或获得该物业的合同权利之日（如果该物业当时正在开发并且该人行使购买权）较早的日期开始计算。持有期通常还包括关联方（即家庭成员和有关公司的控制关系）持有物业的一段时间。持有期通常在物业处置之日结束，处置之日是应支付物业的全部或部分收益的日期。

应税物业的多个部分在不同时间取得的，按照该物业各部分的取得时间适用上述税率。

指定扣除和豁免

对于许多人和各种情况来说，炒卖税要么扣除，要么不适用。这些总结如下。

豁免人士和地点

原住民组织、市政当局和政府机构（包括这些人拥有的公司）、注册慈善机构、根据《合作协会法》（加拿大）成立的协会以及非营利组织都将免征炒卖税。房地产投资信托的受益人就信托进行的交易免征炒卖税。炒卖税一般不适用于位于原住民土地上的房产。

重要的是，建筑商和开发商普遍免征炒卖税。为了有资格获得此豁免，一个人（或该人的非个人附属实体）需要定期和通常进行物业的买卖以及在其上建造建筑物。

主要居住地扣除

如果个人拥有应税物业至少一年并居住在该物业的一个单元中，他们通常可以将应税物业的净应税收入减少 20,000 加元。

新建、翻新和增建

炒卖税不适用于新建和出售的住宅物业。同样，以下情况也有类似的豁免：(i) 在房产中添加新的住房单元，(ii)对住房单元进行实质性翻修，或 (iii) 对现有住房单元进行实质性翻修。就炒卖税而言，“实质性翻修”是指住房单元的可居住面积增加 100%，或者除结构部件外全部或大部分单元被拆除或更换。

商业用途

如果一个人持有应税物业，并且该人在整个持有期内仅将物业用于商业目的，则无需缴纳炒卖税。该立法没有对“商业目的”做出明确定义，而是将以下活动列为非商业目的：

• 持有待售住宅物业

• 翻新待售住宅物业

• 根据租赁协议或短期假期租赁安排，在属于住宅物业一部分的住房单元中提供住宿

• 在属于住宅物业一部分的住房单元中进行的非住宅目的

我们预计该省将随着时间的推移明确商业目的豁免的预期用途和限制。

生活和其他情况

对于“生活情况”，例如，可以免除炒卖税。分居或离婚、死亡、残疾或疾病、破产等。请注意，这些豁免通常与联邦住宅房产炒卖规则下的豁免相匹配。

备案义务

除某些豁免情况外，每次处置应税物业必须在出售后 90 天内提交单独的纳税申报表。

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