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不良行为者可以在未经注册所有者知情或授权的情况下转让或抵押土地。

所有权欺诈可能发生在住宅物业业主以及商业或投资物业的业主身上，例如，一个骗子或流氓董事在未经全体董事会正式授权的情况下意图进行交易土地。例如，在1264777 B.C. Ltd.诉Gill, 2023 BCSC 131（上诉已被驳回）一案中，业主提供了证据，证明欺诈者非法访问并更改了公司土地业主的公共公司记录，导致该物业成为欺诈性抵押贷款的抵押。

本文概述了业主通过禁止注册，在不列颠哥伦比亚省防止未经授权转让或抵押土地的两种可能策略：正式提出警告通知，并撤回重复的不可撤销所有权证书。

警告通知

根据《土地所有权法》（不列颠哥伦比亚省）第283条，提供以下证据的不列颠哥伦比亚省的土地注册业主：

1. 一份正式签署的文书不再有效或可执行，或

2. 一份未经正式或有效签署的文书可能或已被提交注册，

如果注册官接受，可以针对土地正式提出警告通知，规定除非注册业主同意，或根据文书主张权益的人在法庭上确立其所有权，否则不得注册土地处置或押记，无论是一般的还是警告通知中明确表达的。因此，警告通知不能在没有威胁的情况下用作预防措施：业主必须在完全注册潜在的未经授权的转让或抵押之前知晓这些转让和抵押。

一旦正式提出，警告通知将以与抵押或其他押记类似的方式出现在所有权上的注释中。

只要警告通知仍然有效，登记官就不得登记影响其所管辖土地的另一份文书（除非明确表示服从警告人的主张），或登记分区计划或允许更改影响该土地的边界（除非警告人同意），从这个意义上讲，警告通知“冻结”了所有权。

提出警告通知的一个好处是速度快。一旦收集了证据并准备好了材料，如果登记官接受了申请，就可以向登记官提出警告通知，并最早在提交申请的当天就出现在所有权上，而大多数土地所有权申请可能需要大约两周或更长时间（取决于登记官在任何给定时间处理的申请量）。

申请警告通知可能会有缺点，取决于具体情况：

• 注册业主必须能够提交上述(a)或(b)项下的事实证据，这可能很难确定。

• 警告通知在向登记官提交2个月后失效，除非警告人启动诉讼确定其对所主张的财产或权益的所有权，并登记针对土地的未决诉讼证书。如果需要长期解决方案，则会增加成本。

• 警告通知也可能不再影响主张土地财产或权益、或押记的人（称为“被警告人”），如果被警告人在提交2个月到期前至少21天向警告人发出通知，要求其撤回警告通知或启动确立其主张。

• 如果注册业主错误地且无合理理由向登记官提交警告通知，则可能有责任向遭受损害的人支付赔偿金。

为了了解对产权登记的未经预料的申请，业主可以直接或通过其律师通过土地产权调查局定制地块活动通知，以便在待处理活动影响该地块时收到警报，包括待处理的土地转让或抵押登记申请。

重复不可撤销所有权证书

根据《土地所有权法》（不列颠哥伦比亚省）第176条，不列颠哥伦比亚省土地的注册业主，如果未受登记抵押或销售协议的约束，可以向登记官申请签发重复不可撤销所有权证书。

一旦撤销重复不可撤销所有权，登记官将不再接受土地转让、抵押或销售协议的登记，直到将重复不可撤销所有权交还给登记官取消。所有权搜索结束时会出现一个注释，说明向谁签发了重复不可撤销所有权证书。

如果申请人符合条件，获得重复不可撤销所有权证书有以下好处：

• 申请相对简单且成本低廉。

• 业主无需提供未经授权的转让或抵押的证据，甚至无需担心有未经授权的转让或抵押的威胁即可申请。

• 签发不可撤销所有权副本证书的效力将持续到将其交给登记官取消为止。

获得不可撤销所有权副本证书的一些潜在缺点包括：

• 要撤销不可撤销所有权副本证书，所有权不能受已登记抵押的约束，这可能会使许多感兴趣的申请人失去资格。

• 该申请的处理优先级与大多数其他土地所有权申请相同，根据任何给定时间的数量，处理时间可能约为2周或更长时间。如果已向土地所有权办公室提交了未经授权的转让或抵押登记申请，则提出该申请可能为时已晚。但是，如果尚未提出此类申请，典型的土地所有权程序将要求按收到的顺序处理不可撤销所有权副本证书申请和转让或抵押登记申请。

• 如果不可撤销所有权副本丢失或损坏，则获得替换证书的过程可能漫长而昂贵，并且可能会阻碍销售或融资交易。

如果不列颠哥伦比亚省的土地业主知晓任何与其土地相关的潜在未经授权的交易，可以与我们的房地产业务组一起考虑这些策略来捍卫和保护其所有权。