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2019年8月，我们发表了系列文章中的第二篇，探讨了高净值中国家庭的家族办公室的结构。在这第三篇文章中，我们将概述家族办公室投资房地产的不同类型的架构。

房地产投资是家族办公室投资组合的重要部分。根据其架构和类型，房地产投资为家族办公室提供了诸多益处，例如多元化、稳定性、可控性和固定的现金流。但是，与所有投资战略一样，房地产投资也伴随着诸多风险和考量，家族办公室在投资前应加以应对。下面，我们研究了高净值中国家庭的家族办公室可以在不列颠哥伦比亚省使用的四种类型的房地产投资工具。对于每种投资工具，我们首先概述家族办公室可能采用产生盈利的策略。之后，我们将分析这种投资工具的优缺点。

1.                  房地产直接投资

家族办公室可以从事的最直接的房地产投资形式是购买房地产，用于（i）开发，（ii）交易或（iii）租赁。以开发为目的购买房地产是一项长期战略，涉及大量资本投入以重新开发房地产，目的是出售此房地产以牟利，或出租此房地产以获取租金收入。 “土地整合”投资是指购买相邻土地并将这些土地合并为更大的地块，这是家族办公室采用的常见房地产开发策略。

以交易为目的购买物业（也称为“转手”物业）是一种中短期投资策略，与开发投资相比，其资本投入时间短且范围不够广泛，但具有相同的盈利动机。最后，以租赁为目的购买物业是一种中长期投资策略，涉及与所有权相关的持续义务（此类义务包括支付抵押贷款、税收、公用事业费用和维护费用），以此获得稳定的租金收入。^[1]

优点

房地产投资以有形、稳定的资产形式为家族办公室的投资组合提供多元化。同样，用于租赁的房地产投资会以定期获取租金的形式提供稳定的现金流。

缺点

房地产投资需要投入大量的资金和时间。对于缺乏房地产开发或管理经验的家族办公室来说，除非雇用了全职的房产专业人士来处理与此类投资相关的日常工作，否则房地产投资可能不是一种适合的投资形式。房地产投资还涉及分区、税收、环境和开发要求相关的考量。^[2]最后，家族办公室应考虑与大型房地产投资项目相关的流动性风险，因为出售此类项目可能需要大量时间才能完成。

法律建议

对于直接投资房地产感兴趣的家族办公室应考虑使用单一目的的投资工具，这是专门为一项特定房地产投资建立的法律结构，用以控制家族承受与此类投资相关的风险。

家族办公室应聘请专业人士进行税务规划，尽可能为家族节省税务开支。此外，家族办公室应考虑寻找借贷融资，以便使用杠杆，同时尝试缩减融资成本，并限制家族拥有的其他实体或家族成员本人提供担保。

家族办公室还可以考虑在收购和管理直接房地产投资时采用简单信托。如果该家族使用简单信托进行房地产投资，则家族拥有的实体为该物业的实益所有人，而地产权证上所登记的代持公司则为拥有物业的家族（即实益所有人）代为持有该物业。^[3] 实益所有人作为财产的“实际”所有者，有权从财产中获得全部收益，并且是所有相关问题的决策者，例如租赁租金、租赁条款或租赁协议，以及聘请物业经理。^[4] 我们注意到，尽管简单信托允许家族在可以保护其个人身份免遭公开的情况下投资房地产，但新的《BC省土地所有者透明度法案》可能不再确保ＢＣ省的匿名性，预计该法案近期将在ＢＣ省生效．

最后，家族办公室在进行直接房地产投资时，应考虑与物业经理和租户签订的任何合同中所涉及的条款、条件和义务。

2.                  房地产投资信托基金

房地产投资信托基金是通过对租赁物业（例如购物中心或多单元住宅）^[5] 的投资来赚取收益的投资工具。房地产投资信托基金与公司类似，投资者可以购买房地产投资信托的“单位”，这些单位类似于股东在公司中持有的股份。在加拿大，房地产投资信托基金是公共或私有的。公共房地产投资信托基金在证券交易所上市和交易，而私有房地产投资信托在豁免市场交易^[6]。豁免市场是在不披露招股说明书（即提供有关证券和提供证券的公司信息的文件）的情况下出售证券的资本市场。^[7]私人房地产投资信托基金必须通过投资或者有资质的豁免市场交易商出售免招股证券。

优点

房地产投资信托基金为家族办公室提供了一种被动的投资方式，因为出租物业的开发和管理委托给物业管理公司进行。公共房地产投资信托基金为家族办公室提供流动性投资，因为房地产投资信托单位在公开股票交易所进行交易。相比之下，由于私人房地产投资信托单位的价值与相关物业的评估价值紧密相关，因此私人房地产投资信托向家族办公室提供的投资价值更为稳定。^[8] 同样，《加拿大所得税法》为符合该法案规定的特定要求的房地产投资信托单位持有人提供了税收优惠。^[9]

缺点

随着公共房地产投资信托基金在股票交易所出售，其单位价值与更广泛的证券市场的波动紧密相关。这使得公共房地产投资信托基金存在潜在的不可预测的投资风险。尽管私人房地产投资信托基金的价值相对稳定，但也存在风险敞口。首先，它们不承担与公共房地产投资信托基金相同的披露义务，因此为投资者提供的绩效透明度较低。^[10] 此外，由于私人房地产投资信托基金是在豁免市场上出售的，因此家族办公室很难对其进行估值和转售。^[11] 因此，对于家族办公室来说，在投资之前对房地产投资信托基金的各个方面进行尽职调查至关重要。

法律建议

家族办公室应仔细审查公开交易的房地产投资信托基金的招股说明书，以了解其风险敞口。

3.                  有限合伙制

家族办公室可以通过建立有限合伙企业来开发或管理房地产，例如公寓大楼。^[12] 正如我们在上一篇文章中提到的，有限合伙通常由具有无限责任的单个普通合伙人经营，并由一个或多个有限责任的有限合伙人提供支持，类似于公司股东面临的有限风险敞口。在房地产方面，有限合伙制的普通合伙人负责物业的管理和开发。^[13]

优点

如果一个家族选择作为有限合伙企业的有限合伙人进行投资，则有限合伙企业给家族提供了一种被动的投资形式，因为房地产开发和管理由普通合伙人(通常是开发商)负责。有限合伙企业还提供家族办公室的责任保护，因为有限合伙人仅在合伙人的投资范围内对合伙企业的债务和义务负责。有限合伙人还可以对从有限合伙企业获得的收入按自己的方式征税，从而能够有效利用自己的损失。

缺点

有限合伙企业主要受有限合伙企业协议约束，这可能会限制有限合伙人出售其合伙企业权益的能力。^[14] 即使没有这个限制，家族办公室也可能难以找到一个流动的市场来轻松出售自己的权益。此外，专门投资于单个房地产项目的有限合伙企业通常会面临与房地产投资相关的风险考量，例如流动性问题，对市场力量的弱势以及各种法律要求。项目通常需要银行融资，有限合伙人，特别是那些拥有较大权益的合伙人，可能需要为项目的贷款人提供担保。

法律建议

如果可能需要为项目的贷方提供担保，家族办公室应该考虑使用单独的实体来投资有限合伙企业。如果有限合伙企业无法履行其债务义务，从而触发担保义务，那么这种独立的实体（通常是公司或其他有限合伙企业）将为家族资产提供额外的法律保护。

此外，打算组建或加入有限合伙企业的家族办公室应考虑从有限合伙企业的普通合伙人那里获得某些保护。这些保护通常是通过与普通合伙人达成独立协议而获得。最后，家族办公室应意识到，根据BC省的法律，参与或成为有限合伙企业业务的有限合伙人可能会失去其作为有限合伙人的资格，因此也可能免除其对合伙企业的债务和义务的有限风险敞口。

4.                  抵押贷款投资公司

抵押贷款投资公司(“MICs”)是筹集资金的实体，目的是向无法从传统来源（例如银行）获得贷款的借款人提供融资或抵押贷款。^[15] 投资者通过MICs抵押贷款组合产生的利息赚取收入。^[16] 与MICs相似的合作企业也会成立起来。

优点

在BC省对其他融资方式有强烈需求，因此在BC省家族办公室从事MICs是盈利的投资。此外，由于可以为多种类型的房地产项目（包括住宅、商业或土地开发）安排抵押贷款，所以MICs为家族办公室提供了多元化投资。^[17]

缺点

MICs通常向高风险借款人提供的贷款比银行多。^[18] 因此，对于家族办公室而言，至关重要的是在家族一个MIC投放贷款完成之前对其进行尽职调查。此外，一个MIC贷款还可以是房产的第二抵押或后续抵押，从而降低了此类贷款在违约诉讼过程中的优先级。^[19] 最后，围绕MICs的监管环境最近发生了明显变化，家族办公室在投资一个MIC之前应酌情考虑。^[20]

法律建议

如上所述，近年来关于MICs的法规将更加严格。对于打算设立MIC的家族办公室，加强监管会导致与此监管相关的合规的额外责任和成本。此外，对于投资MICs或类似实体的家族办公室而言，不遵守法规可能导致更高的成本、罚款甚至被迫停业。因此，投资MICs或类似实体的家族办公室应确保其投资目标运作良好，并确保目标遵守上述法规和其他适用的法律条款。以往，我们注意到一些投资者参与了针对房地产经理或经纪人的管理股份或利润分享计划。家族办公室应小心谨慎，以免这些运作不符合新的监管制度，并且因疏忽大意而违反法规。

[1] “房地产投资的理解” – 安大略证券委员会

[2] Ibid.

[3] 单一信托与多种家庭出租房屋 – 逻盛 (2013)

[4] Ibid.

[5] 安大略证券委员会, supra note 2.

[6] Ibid.

[7] “豁免市场的定义?” – 安大略证券委员会

[8] “房地产市场火热推动投资增长” –  环球与邮政 (2018年6月12日)

[9] “房地产投资信托的优势” – Grant Thornton, at 7.

[10] 安大略证券委员会, supra note 7.

[11] Ibid.

[12] Ibid.

[13] “房地产有限合伙制” – Investopedia

[14] Ibid.

[15] 安大略证券委员会, supra note 2.

[16] Ibid.

[17] Ibid.

[18] Ibid.

[19] Ibid.

[20]“关于BC省贷款投资公司新法规导航” – 逻盛律师事务所