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介绍

今年早些时候，联邦政府出台了《禁止非加拿大人购买住宅物业法案》（简称“法案”）[1]，该法案将于 2023 年 1 月 1 日生效。该法案的既定目的是解决加拿大的住房负担能力危机。

禁令

该法案将禁止非加拿大人在截至 2024 年 12 月 31 日的两年内直接或间接[2]购买加拿大任何地方的住宅物业（“禁令”）。

非加拿大人在法案[3]中被定义为：

1. 既不是加拿大公民，也不是根据《印第安人法》[4] 登记为印第安人的人，也不是永久居民；
2. 既不是根据加拿大法律也不是根据某个省的法律成立的公司；
3. 根据加拿大或某个省的法律注册成立并由上文 (a) 或 (b) 段中提及的人控制的私人公司； 和
4. 规定的人或实体。

2022 年 12 月 21 日发布并于 2023 年 1 月 1 日生效的《禁止非加拿大人购买住宅物业条例》[5]（以下简称“条例”）澄清了该法案中此前引起不确定性的条款 .

根据该条例，并非根据加拿大或某省法律成立的实体，以及根据加拿大或某省法律成立但受 (1) 并非根据加拿大或某省法律成立的实体； 或 (2) 以上 (a)、(b) 或 (c) 之一控制的实体，均被规定为非加拿大人。 [6]

该条例还阐明了根据该法案对“控制”[7] 的含义。 对于公司或实体，“控制”是指：

直接或间接拥有公司或实体的股份或所有者权益，占其股权价值的 3% 或以上，或持有其投票权的 3% 或以上； 或者

通过所有权、协议或其他方式直接或间接地“实际控制”公司或实体（意味着对公司或实体拥有权力和影响力）。

该禁令最终适用于人口稠密的地区。 根据该法案和条例，“住宅财产”[8] 是指任何不动产或固定住宅（位于加拿大不在人口统计集聚区或人口统计都会区[9] 内的不动产除外） 位于加拿大并且：

1. 是独立式住宅或类似建筑物，包含三个或更少的住宅单元；
2. 是半独立式住宅、排屋单元、住宅公寓单元或其他类似场所的建筑物的一部分，这些其他类似场所是或打算是单独的地块或不动产或固定住宅的其他部分，或者区别与建筑物中的任何其他单元部分拥有或打算拥有； 或者
3. 不包含任何可居住的住宅（例如裸地），被划为住宅用途或混合用途，并且位于人口统计聚集区或人口统计都会区内。 [10]

条例还确认，根据该法案，对住宅物业的法律或衡平权益或物权的收购（有条件或无条件）构成“购买”。 [11]

例外情况

但是，禁令也有例外。 以下情况[12]不构成该法项下的“购买”：

1. 因死亡、离婚、分居或赠与而获得住宅物业的权益或物权；
2. 租给租户，供租户使用；
3. 根据 2023 年 1 月 1 日之前设立的信托条款转让住宅物业； 或者
4. 由于有担保债权人行使担保权益或权利而转让住宅财产。

此外，该法不适用于以下类别的人：

a).《移民和难民保护法》[14]（以下简称“移民法”）所指的临时居民[13]，其：

i). 在指定的学习机构注册了授权学习计划，并且：

1. 已购买年度之前的五个纳税年度中的每一年申报了所有必要的所得税；
2. 在购买年度之前的五个日历年中，每年在加拿大实际居住至少 244 天；
3. 住宅物业的购买价格不超过500,000加元；以及
4. 没有购买超过一套住宅物业；或者

ii). 根据移民和难民保护条例获准在加拿大工作或持有工作许可证，并且：

1. 如果工作是全职工作，则在购买年度的前四年内在加拿大至少工作了三年；
2. 已申报购买前四个纳税年度中至少三个纳税年度所需的所有所得税；以及
3. 没有购买超过一套住宅物业；

b). 《移民法》[15] 所指的受保护人；

c). 配偶或普通法同居伴侣是加拿大公民、根据《印第安人法》注册为印第安人的人、永久居民，或 (a)或(b)[16]段中提及的人，并且与其配偶或普通法同居伴侣在加拿大购买住宅物业的非加拿大人，；

d). 外国为外交或领事目的购买住宅物业[17]；

e). 持有包含由外交、贸易和发展部礼宾处处长签发的有效外交、领事、官员或特别代表认可护照的外国公民[18]；

f). 具有有效临时居留身份的外国公民，其临时居留签证是在根据《移民法》获得豁免后签发或授予的，如果住房和多元化与包容部部长基于公共政策考虑决定豁免是合理的，为逃离冲突的人提供安全避难所[19]； 或者

g). 根据《移民法》提出难民保护申请的人，如果该申请被认定为符合条件并提交给难民保护司。 [20]

条例还确认，如果该禁令与加拿大原住民（包括印第安人、因纽特人和梅蒂斯人）现有的原住民权利和条约权利不相符，则该禁令将不适用。 [21]

此外，卖方可以放心，该禁令不适用于 2023 年 1 月 1 日之前签订的买卖协议。 [22]

违犯和处罚

违反该法案的人构成犯罪，最高可处以 10,000 加元的罚款。 [23] 这种处罚不仅适用于非加拿大人，还适用于任何个人或实体，其在明知该非加拿大人根据该法案禁止购买住宅物业的情况下，试图或实际上直接或间接地建议、诱导、协助或教唆非加拿大人购买任何住宅物业。 [24] 任何董事、高级职员、高级管理人员、代理人或任何被授权代表实体行使管理或监督职能的人，如果曾指示、授权、协助或参与违法行为，将对违法行为承担个人责任。 [25]

在这些情况下，不确定什么构成“建议、诱导、协助或教唆”。 参与房地产交易的任何人（例如开发商、建筑商、卖方、房地产经纪、经纪人、律师和其他顾问）在进行潜在交易或就潜在交易提供建议时应谨慎，并应在适用的情况下进行合理查询，以确保购买者不是非加拿大人。

我们鼓励开发商 (a) 更新他们的购买和销售协议形式，以包含购买者的陈述，即他们不是该法案所指的非加拿大人； (b) 要求所有潜在购买者签署一份法定声明来声明这一点。 此外，开发商应确保其销售和营销团队熟悉该法案和条例中的相关规定。

违反该法案不会使销售无效[26]，如果满足以下条件，住宅物业所在省的高级法院（“法院”）可以下令出售住宅物业[27] [28]：

a. 非加拿大人在命令发出时拥有住宅物业；

b. 已向可能有权从出售中获得收益的每个人发出通知；以及

c. 法院确信该命令的影响不会与违法行为的性质和严重性、违法行为发生的情况以及由此产生的定罪不成比例。

此类命令必须规定出售收益按以下顺序分配[29]：

a. 支付销售费用，包括住房和多元化与包容部部长提出命令申请所产生的费用，以及非加拿大人根据该法案未支付的任何罚款；

b. 向除非加拿大人以外有权按法院可能确定的数额和优先次序收取出售收益的人支付款项；

c. 偿还非加拿大人的金额不超过非加拿大人为住宅物业支付的购买价格；以及

d. 向加拿大政府支付任何剩余金额。

其他注意事项

禁令提出了一个有趣的宪法问题。 根据 1867 年宪法[30]（以下简称“《宪法》”）第 92 条，财产权在省级管辖范围内。 由于该法案规定了违犯和处罚，联邦政府可能会认为它是犯罪性质的，因此根据宪法第 91 节属于联邦管辖。 该法案并未使买卖本身无效这一事实可能与此分析有关。

撇开宪法问题不谈，一个关键的考虑因素是该法案是否会实现其既定目标，即帮助解决住房负担能力问题。 值得注意的是，它没有提供直接增加加拿大住房供应的措施。 衡量该法案的影响也将很困难：在利率上升和经济不确定性的环境下，政策制定者将如何判断该法案是否产生了影响？

有关此主题的任何问题，请联系我们。

_{[1] Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act, SC 2022, c 10, s 235 [Act].}

_{[2] Ibid, s 4(1).}

_{[3] Ibid, s 2.}

_{[4] Indian Act, RSC 1985, c I-5.}

_{[5] Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Regulations, SOR/2022-250 [Regulations].}

_{[6] Ibid, s 2.}

_{[7] Ibid, s 1.}

_{[8] Act, supra note 1, s 2.}

_{[9] Regulations, supra note 5, s 3(1). “Census agglomeration” means a census agglomeration within the meaning of the Statistics Canada document entitled Standard Geographical Classification (SGC) 2021, and “census metropolitan area” means a census metropolitan area within the meaning of the Statistics Canada document entitled Standard Geographical Classification (SGC) 2021.}

_{[10] Ibid, s 3(2).}

_{[11] Ibid, s 4(1).}

_{[12] Ibid, s 4(2).}

_{[13] Ibid, s 5.}

_{[14] Immigration and Refugee Protection Act, SC 2001, c 27 [Immigration Act].}

_{[15] Act, supra note 1, s 4(2)(b).}

_{[16] Ibid, s 4(2)(c).}

_{[17] Ibid, s 4(4).}

_{[18] Regulations, supra note 5, s 6(a).}

_{[19] Ibid, s 6(b).}

_{[20] Ibid, s 6(c).}

_{[21] Ibid, s 8.}

_{[22] Act, supra note 1, s 4(5).}

_{[23] Ibid, s 6(1).}

_[24] Ibid.

_{[25] Ibid, s 6(2).}

_{[26] Ibid, s 5.}

_{[27] Ibid, s 7(1).}

_{[28] Regulations, supra note 5, s 7(1).}

_{[29] Ibid, s 7(2).}

_{[30] Constitution Act, 1867 (UK), 30 & 31 Vict, c 3, reprinted in RSC 1985, App II, No 5 [Constitution Act].}